سواء كنت مستأجرًأ أو مالكًأ لمنشأة عقارية، من المهم أن تعرف حقوقك وواجباتك تفاديًأ لأي تعقيدات مستقبلية، ولهذا يجب أن تكون ملمًا في أحكام الإيجار العقاري في الأردن، والتي تتضمن جميع التفاصيل المهمة لأي شخص يريد يرغب في اسئتجار أو تأجير منشأة سواء كانت سكنية أو تجارية.
تتضمن أحكام الإيجار العقاري في الأردن عدة جوانب أساسية تتعلق بحقوق والتزامات المؤجر والمستأجر، وتحديد مدة الإيجار وبدل الإيجار، بالإضافة إلى أحكام فسخ العقد. كما يجب أن يكون العقد مكتوبًا وموثقًا لتجنب أي نزاعات محتملة.
في هذا المقال، سنناقش أحكام الإيجار العقاري بناءً على قانون المالكين والمستأجرين الأردني، والتي يضم كل التفاصيل المهمة.
ما هو عقد الإيجار؟
يُعرف عقد الإيجار بأنه اتفاق أو مستند قانوني يُلزم المؤجر بمقتضاه المستأجر بالانتفاع من شيء معين لمدة زمنية معينة، لقاء أجر معروف في العقد، ويتضمن الشروط المتفق عليها، والضمان إن وُجد، وفي حالات الإيجار يكون بين المالك والمستأجر. كما من الأفضل أن يكون العقد مكتوبًأ بحيث يُعتبر مستندًا قانونيًا يتم استخدامه في المحكمة في حال حدوث أي خصومات.
بناءً على التعريف، يمكن تقسيم العقد إلى الأركان التالية:
المؤجر
المستأجر
تفاصيل العقار (سكني أو تجاري)
المدة الزمنية المتفق عليها
الأجر المتفق عليه
الشروط المنصوص عليها في العقد
الضمان إن وُجد
خصائص عقد الإيجار
من أحكام الإيجار العقاري في الأردن أن العقد يتميز بعدة خصائص قانونية، منها:
1. عقد رضائي
لا يشترط القانون الأردني وجود صيغة محددة لإبرام عقد الإيجار، بل يكفي تلاقي إرادة الطرفين على بنود العقد، سواء شفويًا أو كتابيًا. ومع ذلك، يوصى بشدة بكتابة العقد وتوثيقه رسميًا، لحماية الحقوق وتوضيح الالتزامات.
2. عقد زمني
الإيجار يرتبط بمدة زمنية محددة، مثل سنة أو أكثر أو أقل. ويجب تحديد بداية ونهاية العقد بوضوح. وإذا لم يتم تحديد المدة، قد يُعد العقد شهريًا بطبيعته، ويحق لأي طرف إنهاؤه بإشعار مسبق.
3. عقد ملزم للطرفين
من أحكام الإيجار العقاري هو أنه بمجرد توقيع العقد، يصبح كلا الطرفين ملزمًا بتنفيذ بنوده. المؤجر ملزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار، والمستأجر ملزم بدفع بدل الإيجار وعدم الإخلال بشروط الاستخدام.
4. عقد معاوضة
العقد قائم على التبادل: المؤجر يمنح الانتفاع بالعقار، والمستأجر يلتزم بدفع بدل الإيجار. هذا التبادل هو جوهر العلاقة، وهو ما يميز الإيجار عن الهبة أو الإعارة.
5. قابل للتجديد
يمكن تجديد عقد الإيجار تلقائيًا إذا استمر الطرفان في العلاقة بعد انتهاء المدة دون توقيع عقد جديد، ما لم يكن هناك نص صريح يمنع ذلك. ويمكن أيضًا تجديده بشروط جديدة يتفق عليها الطرفان.
قانون المالكين والمستأجرين الأردني
بموجب الدستور، ينظم قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته العلاقة بين الطرفين ويهدف إلى خلق توازن قانوني يحفظ حق المالك في ملكه وحق المستأجر في الاستقرار والسكن. ومن أبرز ما ينظمه القانون:
- تنظيم مدة العقد: يشترط القانون كتابة المدة بوضوح. العقود غير محددة المدة تُعامل كعقود قابلة للإنهاء بإشعار.
- بدل الإيجار: يجب تحديد الأجرة وكيفية دفعها (شهري، سنوي، دفعات)، مع حظر تعديلها أثناء سريان العقد ما لم يتم الاتفاق.
- آلية الإخلاء: لا يحق للمؤجر إخلاء المستأجر تعسفيًا، بل يجب وجود سبب قانوني مثل عدم الدفع أو انتهاء المدة.
- تحديد الاستخدام: يجب تحديد ما إذا كان الإيجار سكنيًا أو تجاريًا، حيث تختلف الأحكام بين النوعين.
- النزاعات: يُسمح لأي طرف بالتوجه إلى محكمة الصلح عند وقوع نزاع، ويُنظر في هذه القضايا بسرعة نسبيًا نظرًا لأهميتها الاجتماعية والاقتصادية.
حقوق وواجبات المؤجر والمستأجر
تتضمن أحكام الإيجار العقاري حقوق وواجبات كل من المؤجر والمستأجر على حد سواء، ويمكن اختصارها بما يلي:
حقوق المؤجر:
- استلام الإيجار في موعده، ولديه الحق في المطالبة به قضائيًا إن تأخر المستأجر عن الدفع.
- استرداد العقار بعد انتهاء العقد، أو في حال مخالفة المستأجر لشروط الاستخدام أو التسبب بضرر.
- رفض التجديد عند نهاية العقد، ما دام قد أبلغ المستأجر في الوقت المناسب وبما يتوافق مع القانون.
واجبات المؤجر:
- تسليم العقار بحالة جيدة ومناسبة للغرض المتفق عليه (سكن، تجارة...).
- إجراء الصيانة الضرورية كالأعطال الكهربائية والسباكة الرئيسية.
- عدم تغيير شروط العقد من طرفواحد، وأي تعديل يتطلب موافقة المستأجر.
حقوق المستأجر:
- الانتفاع الكامل بالعقار ضمن الشروط المتفق عليها، دون تدخل غير مبرر من المؤجر.
- الصيانة من قِبل المالك في حال حدوث أعطال أو مشاكل لا تعود لسوء استخدام، مثل تسرب مياه أو تلف في البنية التحتية.
- عدم الإخلاء دون سبب قانوني، فالقانون يحمي المستأجر من الطرد التعسفي، ويشترط إنذارًا عدليًا وإجراءات قانونية واضحة.
واجبات المستأجر:
- دفع بدل الإيجار ضمن المواعيد المتفق عليها، وإلا قد يواجه إنذارًا بالإخلاء.
- استخدام العقار حسب الغرض المصرّح به، وعدم تحويله إلى نشاط تجاري إذا كان العقد سكنيًا، والعكس صحيح.
- الحفاظ على العقار، والامتناع عن أي تعديل أو ضرر إلا بعد الرجوع للمؤجر.
الأسئلة الشائعة
1. هل من الضروري توثيق عقد الإيجار لدى كاتب العدل؟
لا يشترط القانون توثيق العقد لدى كاتب العدل، لكنه يُعد خطوة ذكية تحفظ الحقوق وتُسهل الإجراءات القانونية لاحقًا في حال النزاع.
2. ما الإجراءات المتبعة عند امتناع المستأجر عن الدفع؟
يتم توجيه إنذار عدلي رسمي يطالبه بالدفع خلال مهلة معينة (غالبًا 15 يومًا)، وإن لم يلتزم، يمكن رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة.
3. هل يجوز فسخ العقد قبل نهاية مدته؟
نعم، إذا وُجد سبب قانوني أو إذا اتفق الطرفان على الفسخ المبكر. وإلا، قد يترتب على الطرف المنسحب دفع تعويض للطرف الآخر.
4. هل تختلف شروط الإيجار للعقارات التجارية عن السكنية؟
نعم، تختلف من حيث المدة، وآلية التجديد، وحق الإخلاء، وغالبًا ما تكون العقود التجارية أكثر مرونة، لكنها تتطلب تحديدًا دقيقًا للاستخدام.